Woodskot: het hoogste CLT-project in België

Kwalitatieve studentenhuisvesting in dichtbebouwd Brussel

Architectenbureau Árter ontwierp het hoogste CLT-project in België voor bouwpromotor BPI, dat het project in een tweede fase overdroeg aan Xior, een Belgische vastgoedspeler gespecialiseerd in de sector van de studentenhuisvesting. Aannemer Cordeel voerde de werken uit in samenwerking met Laminated Timber Solutions (LTS), een van de grootste Belgische bedrijven gespecialiseerd in de productie en montage van gelijmde houtconstructies. We hadden een gesprek met de vier partijen die dit uitzonderlijke project tot een goed einde gebracht hebben.

Philippe Courtoy vertegenwoordigt LTS, Philip Goedtkindt spreekt in naam van bouwheer Xior, Maarten Moernaut schuift aan in naam van aannemer Cordeel en Kasper Denayer, tot slot, verduidelijkt de visie van architectenbureau Árter.

Brussel heeft nood aan extra wooncapaciteit voor studenten

De democratisering van het hoger onderwijs in België zet zich door en stelt heel wat steden voor grote uitdagingen op het vlak van huisvesting. Zeker in dichtbebouwde stadskernen met een verouderd patrimonium, en dito stadsweefsel, is het niet evident om op korte termijn de stijgende vraag naar kwalitatieve studentenkoten op te vangen. Zo worden er in Brussel tegen 2025 bijna 10.000 extra studenten verwacht. De markt is met andere woorden in volle groei. Woodskot is een residentie met 94 studentenwoningen, verspreid over 6 verdiepingen. Het is een bijzonder project dat mee inspeelt op deze stijgende vraag naar extra capaciteit.

Herontwerp van de binnenkant van een bouwblok

Licht en lucht binnenbrengen in het bestaande bouwblok

Kasper Denayer, architectenbureau Árter: “De opdracht was om een volledig bebouwd binnenterrein – de binnenkant van een bouwblok – te herontwerpen. Waar vroeger garages en oude schuren stonden, was het onze opdracht om zoveel mogelijk licht en lucht binnen dat bestaande bouwblok te brengen. Natuurlijk rekening houdend met de bestemming van het gebouw, nl. studentenkoten.”

Studentenkamers die uitkijken op de binnenplaats

“We gingen aan de slag met de opdracht en werkten een concept uit waarbij de binnenplaats van het woonblok centraal staat en omringd wordt door studentenkamers. Het was niet de eerste keer dat we met CLT werkten. In de school ‘Ecole Active’ in Ukkel integreerden we al CLT-constructie-elementen. Het werd toen al snel duidelijk dat het materiaal, en de manier van werken, een pak voordelen met zich meebrengt. Als bureau schuiven we deze constructiemethode daarom ook steeds meer naar voren. We geloven er echt wel in”, vertelt Denayer.

 

Philip Goedtkindt, Xior: “We hebben als bouwheer in 2016 een aanbesteding uitgeschreven en ontvingen verschillende voorstellen. Cordeel kwam daar als beste uit om vier redenen: het gewicht van de constructie, de eenvoud, het uitzicht en de factor duurzaamheid, die ook heel belangrijk was.”

Hout bood totaalpakket, staal- of betonbouw niet

Of er alternatieven de revue zijn gepasseerd? Goedtkindt: “Absoluut, we hebben ook voorstellen met beton ontvangen, maar die bleken al snel geen optie. Staal zou ook nog gekund hebben, maar heeft niet de uitstraling die wij zochten en het geringe gewicht van hout. We hebben ons gefocust op het totaalpakket. Het was vrijwel meteen duidelijk dat enkel Cross Laminated Timber alle ‘vakjes’ aanvinkte. We wilden daarenboven dat 1 à 2 van de vier verticale wanden zichtbaar bleven binnenin de verschillende koten. CLT was in dat opzicht de beste oplossing.

Planning en timing nauwgezet in de gaten gehouden

Werken in Brussel is een uitdaging

Maarten Moernaut van Cordeel: “Toen wij in het project stapten, waren de bouwaanvragen en -vergunningen er al. Zo is er geen tijd verloren gegaan. Wij als aannemer komen eigenlijk als laatste aan bod in het traject. In de lente van 2018 zijn we begonnen met de afbraakwerken, zodat we vanaf oktober 2018 volledig konden starten met de bouw. Alles werd gestript, zodat we klaar waren tegen september/oktober om te beginnen met het grondverzet en de funderingswerken. Het was eigenlijk al vanaf dag 1 duidelijk dat het qua timing een moeilijk verhaal zou worden. Zeker in Brussel, koploper qua aanvragen en vergunningen en een stad met heel veel smalle straatjes. Je moet maanden op voorhand bij de verschillende instanties aankloppen, wat ons toch wel wat kopzorgen heeft bezorgd.”

Alle partijen betrekken van bij het begin levert tijdwinst op 

Philippe Courtoy, Laminated Timber Solutions: “Ik wil aanstippen dat de manier van werken geholpen heeft om het strakke schema aan te houden. Van bij het begin hebben we een bouwteam opgericht met de bouwpromotor, de architect en onszelf. Al van in de design- & buildfase werkten we nauw samen, wat sowieso een vereiste is als je met een dergelijke houtconstructie werkt.”

Investeren in voorbereiding om er later de vruchten van te plukken

BIM-ontwerp zorgde mee voor een voorsprong 

Moernaut: “Met CLT werken is een kwestie van voorbereiding. Het moment dat wij de opdracht toegewezen kregen, zaten we op anderhalf jaar van de opleveringsdatum. Dat was krap. We hadden het geluk dat er al een dossier bestond. LTS had namelijk de plannen al uitgewerkt en in een BIM-model gegoten, een 3D-model waarin alle technieken werden geïntegreerd. Dat leverde ons een niet te onderschatten voorsprong op.”

Voorbereidingswerk aan de tekentafel en in het atelier 

Courtoy: “Bij CLT-bouw werken we met geprefabriceerde onderdelen. Om snel vooruit te kunnen gaan op de werf, is er heel wat voorbereiding nodig, zowel aan de tekentafel als in het atelier. We werken met BIM – Build Information Modelling – letterlijk in drie dimensies. Elk onderdeel wordt op voorhand bepaald, berekend en getekend. We gebruiken teken- en rekensoftware die onderling compatibel is, waarna we de onderdelen naar de computergestuurde fabricagemachines sturen.”

CLT overtuigt met brede waaier aan voordelen

Een CLT-element voor een volledige gevel

Courtoy: “In CLT-bouw gebruiken we wit dennenhout uit het Noorden, een harshoudende houtsoort die in de buurt van het bos verwerkt wordt. De onderdelen worden, met een weinig lijm, aan elkaar gekleefd tot grote massieve stukken. Het gaat om iets minder dan 2% lijm in de stukken die de wanden en de vloeren vormen. Je moet rekenen dat we elementen hebben van 15 meter lang op 3 meter breed. Met één element kan je met andere woorden een volledige gevel bouwen.”

Logistiek en coördinatie essentieel bij CLT-bouw 

Goedkindt: “Voor het verloop van de werf zijn wij afhankelijk van de aannemer, van hoe hij zijn logistiek organiseert. Als die logistiek heel goed georganiseerd is, dan kan je ook een goede afloop verwachten. De logistiek en coördinatie zijn heel belangrijk. Cordeel voerde deze werken voortreffelijk uit. In dit gebouw zijn er heel wat plaatsen waar we de CLT-elementen zichtbaar wilden laten aan de binnenkant. Je kan het je dan niet permitteren om dat hout te lang in de regen te laten liggen of zo.”

Elementen op de werf voor spitsuur

Courtoy: “Het klopt dat als je met zo’n smalle straten te maken hebt, je bepaalde zal moeten afsluiten voor de levering. Maar dat kan je maar voor een beperkte tijd. Aangezien onze fabrieken relatief dicht liggen bij de werf, op een honderdtal kilometer, konden we ons zo organiseren dat de leveringen ’s nachts gebeurden. Zo konden we de vrachtwagen vanaf 6u ’s morgens beginnen lossen en tegen 7u30 was die alweer vertrokken. Zeer weinig hinder voor de omwonenden dus. We hadden in een van de omliggende straten ook een opslagzone ingericht waar één oplegger kon bijven staan. Doordat we met zo’n lichte constructie werkten, konden we het vrachtwagenverkeer en de hinder voor de omwonenden tijdens de bouwfase tot een minimum beperken.”

Droogbouwsysteem biedt vele voordelen

Moernaut: “Je zit met een droog systeem waardoor er geen natte knopen en betonstructuren zijn. Dat was een groot voordeel. Het enige wat in beton voorzien is, is een liftkern centraal in het project. We zijn niveau per niveau omhooggegaan met de CLT-constructie. Dankzij dat droge systeem kan je heel snel vooruitgaan: we bouwden een volledige verdieping in één week. Een ander voordeel is het lage gewicht van de CLT-onderdelen voor de montage, waardoor je niet echt een zware torenkraan nodig hebt. In dit project stond er nu wel al een vrij zware kraan in het midden, maar in principe heb je die niet nodig voor CLT, wat de werfinrichtingskost van het project serieus deed dalen.”

Tot zeven keer minder vervoer in vergelijking met klassiek bouwen

Courtoy: “Inderdaad: we zijn snel, je werkt met een droog systeem, er is minder lawaai en bijna geen stof. Bovendien kunnen we het aantal vrachtwagens in vergelijking met een ander bouwsysteem drastisch verminderen: volgens sommige studies zouden er in de meest extreme gevallen zelfs zeven keer minder vrachtwagens nodig zijn dan bij een klassiek bouwsysteem voor een gelijkaardige oppervlakte.”

Oppassen voor schade

Een van de belangrijkste aandachtspunten wanneer je met hout werkt is voorzichtigheid. Zowel bij vervoer als bij acclimatisatie en ‘handling’ moet je opletten voor schade aan de houten bouwelementen.

 

Moernaut: “Klopt. Je moet ervoor zorgen dat er geen constante waterdruk of waterinslag is. Het gevaar bestaat namelijk dat je later tekeningen in de zichtbare delen van het hout krijgt. Zoals Philip daarnet al zei, bestond het concept erin om telkens het plafond en minstens een van de zijwanden zichtbaar te laten in de koten, onder andere om het duurzame aspect van het project ook effectief te laten zien. Als je hout dan beschadigd is, dan is dat een zonde.”

Woodskot lokt enkel positieve reacties uit

Ouders van studenten reageren zeer positief

Goedkindt: “Je hoopt altijd op een bepaald eindresultaat, maar je weet dat er vanalles kan gebeuren tijdens werken op een werf. Met die smalle straatjes weet je dat het geen evidente bouw wordt, maar het eindresultaat is toch wat wij voor ogen hadden. Elk jaar hoor en lees je vanalles over koten die niet in orde zijn, en dat schrikt zowel studenten als hun ouders af. Als wij dan reacties krijgen van ouders dat we het goed doen, dan doet dat deugd.”

Duurzaamheid scoort in grootstad

Denayer: “Voor een architect vragen de ontwerpfase en het eigenlijke bouwen met CLT veel meer tijd in voorbereiding, meer dan in een klassieke bouw. Die tijdsinvestering win je dan wel terug doordat je een snellere bouwperiode hebt. Elk paneel dat op de werf aankomt, is klaar voor montage. Dat betekent o.a. dat alle uitsparingen voor de technieken al voorzien zijn. Het enige nadeel is dat er op de werf weinig marge overblijft om eventuele fouten bij te sturen.” “Wij hebben bewust voor CLT gekozen omwille van het duurzame aspect, maar ook vanwege de snelheid waarmee je kan bouwen. Het laatstgenoemde argument was heel erg belangrijk omdat we op die manier de overlast voor de drukbewoonde wijk tot een minimum konden beperken. Binnen dit soort stadsweefsel is dat iets wat we meer en meer willen gebruiken.”

Normale duurtijd met half jaar gereduceerd

Moernaut: “Als aannemer was de korte bouwperiode de echte uitdaging. Een project dat je anders in anderhalf jaar moet afwerken, moest nu in één jaar klaar zijn. Binnen de termijn, die ons op voorhand quasi onrealistisch leek, is dat wel goed gelukt, dankzij de goede samenwerking met de verschillende partners.”

Woodskot is economisch rendabel

Courtoy: “Bij studentenkoten mag je de deadline in geen geval missen. Het academiejaar start in september en als je die start mist, verlies je eigenlijk een volledig jaar. Ons hoofddoel is altijd een economisch rendabel model te vinden waarbij niet alleen de snelheid en de CO2-voetafdruk van belang zijn, maar ook de juiste prijs. En ik denk dat we daar zeer goed in geslaagd zijn.”